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太原樓市出現“小陽春”?

2019年04月15日 10:50:46 來源: 山西日報

  原標題:龍城樓市“小陽春”?

  穩地價、穩房價、穩預期是目標,“一城一策”是具體調控路徑

  近日,國家統計局發布了2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。其中,太原新建商品住宅價格環比上漲0.8%,同比上漲12.6%。此前,國家統計局發布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示:太原新房價格環比上漲1%,同比上漲11.7%。這是不是意味著,伴隨春日的暖陽,省城樓市迎來回暖?房地產調控政策堅持“房住不炒”,房價為什么還會上漲?消費者對其又有著怎樣的預期?4月初,記者深入市場進行了采訪。

  房價略漲局部樓市出現“小陽春”

  對于許多購房者尤其是剛需戶來說,樓市冷暖、房價漲跌一直牽動著他們的心。在過去的一年中,在“房住不炒”政策的調控下,房地產市場走向了穩定健康的狀態。但進入3月后,太原樓市市場營銷活動持續增多,供應量穩步上升,項目活躍度逐漸回歸。

  據山西朗潤智業提供的2019年第13周開盤加推情況顯示,紅星天鉑二期,成交均價為13100元/平方米(精裝);富力金禧城二期14400元/平方米(精裝),華潤悅府公寓13800元/平方米(精裝)。隨后,記者從部分售樓中心提供的均價獲悉,目前交易的樓盤項目中,萬科紫郡每平方米為17000元起、保利東郡16400元起、萬科城市之光14500元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起……

  同樣,山西朗潤智業數據顯示:2019年第12周,太原普通住宅市場供應面積9.89萬平方米,環比上漲8%,成交面積11.36萬平方米,環比上漲16%;市場均價13700元/平方米;市場主力貢獻項目為保利東郡、紅星天鉑等。其中,小店區成交排名第一,成交金額占比34%,主力貢獻項目為保利東郡、融創中心;晉源區排名第二,成交金額占比22%,主力貢獻項目為恒大青運城、保利西湖林語。

  面對這樣的數據清單,是否意味著普漲的時代又要來了?

  對此,有業內人士認為,每年春節過后,屬于全年樓市中的非標準月。一般來講,春節期間通常是房地產銷售淡季,項目在年底業績沖刺后,推售節奏放緩,但三四月份則是各大樓盤加推沖擊的時期。

  中國社會科學院財經戰略研究院3月28日發布《中國住房市場發展月度分析報告(201903)》指出,2019年初局部樓市的“小陽春”,具有較大的政策試探性成分。房地產企業、中介機構等相關主體,借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”,以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。

  從數據來看,太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降,量價趨勢有鈍化或者減緩。太原樓市數據表上的“小陽春”,是個別樓盤帶動市場出現的一個小活躍,并不能代表太原樓市普遍現象。

  回歸理性量跌價穩是常態

  有人說,人生大事都與房子有關,所以買房成了很多人的夢想。但是,在過去的一年中,各大城市在政策的調控下都走向了穩定健康的狀態,房地產市場也開始在降溫中回歸理性,消費者也保持觀望態度。

  采訪中,記者了解到,對于眼下在太原買房這事兒,除了剛需房,多數人在觀望。市民劉超認為,在過去這一年多時間里,嚴厲的樓市調控逐步改變了市場對未來房價的預期,在買漲不買跌的心態作用下,買房意愿普遍下滑。從另一方面講,盡管商品房銷售似乎持續回暖,遠超市場和心理預期,但是出手買房依舊是一個風險較大的計劃。此時,項目品質顯得尤為重要。

  市場回歸理性,為什么太原的房價卻持續攀升?

  山西省房地產商會秘書長田鐵秋認為,一是太原的房價基數低,太原的房價在中部6省會城市的排名墊底。太原房價不是上漲快,而是基數本身就低,有上升空間。二是城中村拆遷帶來房價上漲的機遇;三是太原地鐵、公路開建,城區范圍的不斷擴容,未來發展潛力無限;四是品牌開發商的集中入駐,帶來新的住房理念和建設水平,帶動太原房價上漲。五是不斷攀升的地價。前3月,太原土地市場成交活躍度持續上升,先后有多個地塊成交,這都為未來的市場埋下伏筆。

  省統計局數據也顯示:1-2月份,山西房地產開發投資快速增長。山西省固定資產投資中,房地產開發投資增長27.9%,占全省投資比重的29.7%,同比上升4.1個百分點。太原市房地產開發投資33.97億元,占全市投資比重的56.9%,比上年同期提高3.1個百分點。

  田鐵秋分析,太原樓市現在已經進入了規律性的輪回,下一步房價還將會穩步上漲。雖然增速已經放緩,但還是會出現一定的小高潮。但從數據來看,2018年,太原市商品房市場的開盤項目轉化率維持在65%左右,而今年1月到3月,整體轉化率維持在50%。轉化率的下降,說明整體市場的成交率在往下走,市場呈現出階段性緩步下行態勢。

  因城施策未來走勢更趨穩

  松綁、降稅、利率、“一城一策”……新春過后,種種跡象讓不少市民開始質疑:難道樓市限令開始松動?太原樓市會迎來新一波漲幅?

  然而,盡管一季度收緊性政策數量已大為減少,但住建部副部長倪虹在公開場合回應樓市調控是否松動的問題時,仍明確表示堅持樓市調控不動搖,保持政策連續性。

  某品牌房企售樓處工作人員告訴記者,眼下的市場一個月賣30套房子,已經算是比較好的業績。而去年同期一個月走70多套房子不在話下。此外,市場觀望情緒濃厚,去化周期延長。同時,市場上同類產品多,競爭激烈。

  多個品牌項目負責人也表示,隨著土地市場降溫,開發商拿地意愿開始下滑,去年出現了不少底價成交和流拍現象。但城鎮化離不了房地產的推動,今年下半年,太原樓市各項目將扎堆推出80平方米到100平方米的首置首改產品,各品牌會進入紅海競爭,所有的量基本都積壓在下半年。屆時,太原樓市將迎來一波補倉高峰期。

  山西省房地產協會秘書長關生唐認為,“穩”將是今年樓市調控的重點。穩地價、穩房價、穩預期是具體目標,“一城一策”則是具體調控路徑。這代表著房價會在穩定的區間,不會大跌,也不會大漲。

  因此,對于2019年太原樓市走勢,他認為,這一年,買房人越來越理性,房價預期也將越來越穩。未來將仍然堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”基本定位,也就是說房價不會大幅波動,對于投機客來說,再進入樓市炒房的風險很大。房價趨于穩定已經成為一種很明確的趨勢。

  面對樓市出現的回暖現象,地方政府一定要頭腦清醒,掌握好政策尺度,切不能讓房價隨之回暖。在經濟需要房地產發揮穩定作用的情況下,如果市場持續低迷,顯然是不合適的,也是需要防止的。而最好的就是不讓房價繼續回到快速上漲的軌道。對房價來說,最佳的選擇就是穩定或緩慢小幅下跌,既能夠滿足購房者需求,也不影響樓市的整體穩定,不對經濟穩定構成不利影響。

  房地產企業則應當結合購房者需求及政策改善產品設計,把握好企業發展節奏及拿地節奏。同時,注意提高差異化競爭優勢,提升項目品質,為2019年房地產市場發展蓄力。(記者 任志霞)

[編輯: 王浩慶 ]
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